达州市住建部门发文催缴物业费背后 看媒体深度报道
2019-10-23
达州城事
来自四川
凤凰山下
转发今日（10月23日）成都商报9版成都商报－红星新闻记者 张杨采写的一篇深度报道！
“11月底前仍未补交欠缴物业费的人员，将记入欠缴物业费人员名单，所欠缴时间及金额将函告其工作单位，同时推送市（区）纪委监委和组织部。”10月12日，达州市住房和城乡建设局文件发出《达州市住房和城乡建设局关于限期缴纳物业服务费的通知》，引起广泛讨论。成都商报－红星新闻记者对此进行了实地走访和调查。
欠费现象：达州全市157个住宅小区 收缴率仅42%
10月12日，达州市住房和城乡建设局发出《达州市住房和城乡建设局关于限期缴纳物业服务费的通知》。
文件中写到，“今年7月，我局在市中心城区组织开展了欠缴物业服务费清理工作，清理欠缴物业服务费高达3900多万元。为进一步规范物业服收费行为，提升物业服务水平，请欠缴物业服务费的所有业主于2019年11月底前到所在小区物业服务企业补交欠缴的物业服务费，逾期未补交的，我局将把欠缴物业服务费人员名单、欠缴时间及金额函告其工作单位，同时推送市（区）纪委监委和组织部。”
文件一出立刻引起激烈讨论。有网民认为住建局是用行政权利干预民事纠纷，涉嫌乱作为。达州市住建局副局长沈明华在接受媒体采访时表示，住建局作为行业主管部门，有权管这个事，也应该履行这个职责，同时明确催缴物业费通知主要针对未缴物业费的公职人员。
“达州现有120家物业公司，157个住宅小区，欠缴物业费高达3928万，收缴率只有42%左右，欠费非常大。”沈明华介绍说，达州市人大连续三年对物业管理进行视察后，都发现了很多问题；相关部门对物业管理的检查也发现一些问题，要求整改。针对这些问题，住建局主动作为，出台了《通知》。“清理出所有欠费名单，发现大部分是体制内的公职人员，包括教师。很多人特别是公职人员不缴物业费，甚至在社会上形成了一种以不缴物业费为荣的不良风气，这对于其他缴纳了物业费的业主也不公平，属于不道德行为。”
就达州物业费收缴的情况，记者走访多个小区进行调查。
达州市主城区的南城华南花园，在住建局发文前的10月11日，刚向业主催缴过物业费。高女士就是业主之一，欠费4年共4400多元。在她隔壁的邻居，也欠缴了800多元。据高女士介绍，不止他们两家，小区还有其他业主不交费的情况，多年未缴。
记者了解到，该小区于2009年开盘，位于达川区生活集中区，物业费0.8元/平米。
该小区一共三栋楼，一直有业主不交物业费的情况，最后不交费的业主发展到好几百户。2017年开始，物业费催缴成为双方巨大的矛盾，最后迫使物业换人催收物业费。
该小区现在的物业相关负责人告诉记者，业主中外出打工的人员居多，家中多是老人和小孩。去年，该小区还有100多户未缴物业费，经过一年的努力，到今年还有几十户未缴。
华南花园小区对面是一品南庭小区，算得上当地较大的高档小区，于2010年开盘，物业费 1.2元/平米。据小区物业公司介绍，该小区有20余幢楼，2700户，人员复杂，至今拖欠企业管理费330多万元。
何经理告诉记者，催缴物业费成为他们很大的问题，能够收到的物业费不到50%。业主和物业之间爆发过较大的矛盾，如今仍等待处理。
城区西外镇的青华园小区位于西外金龙大道的繁华区，同样为当地大盘的高档小区，2010年左右开盘，物业费1元/平米。陈经理介绍，该小区公职人员比较多，多年未缴费用情况也比较突出。
据该物业公司提供的数据，该小区住户2494户，去年收缴物业费不到30%，截至2018年底，物业欠费达到近340万元。小区内5年未缴物管费的有100户左右，3年未缴费用的有近500户。
拖欠原因：对物业服务不满意 开发商遗留问题难解
为何会出现大量不交物业费的情况？记者走访发现，有些问题是开发商遗留造成，有些则是物管管理问题。
家住国际新城的李先生物业费用多年未缴，“差不多欠了1万多元”。他告诉记者，自家房屋漏水问题一直得不到解决，他找了物业，物业找开发商，后面不了了之，所以他就不交物业费了。华南花园的张先生介绍，自己所居住楼栋的一楼和楼顶的共用区域都被其他人占用。顶楼的住户直接把楼顶霸占了，一楼屋后的公共区域则被4户人家圈占，而这些物管都没有干涉和阻止。
因为公共区域被占不满的不止张先生。青华园小区的张女士已经3年未缴物业费，她称，就是因为楼道通风处被邻居私自隔离起来成了物品收纳的地方。张女士称，自己和物业沟通多次，从2016年到现在都没得到解决，邻居甚至将其锁了起来，“成了私人领地”。张女士的邻居也认为物管管理不到位，也有3年未缴物业费。
一品南庭的陈先生在成都工作，妻子在达州万源上班，夫妻二人经常不在家，小区的大小事情都在微信业主群获知。2017年，电梯出现问题，不少住户开始不交物业费，所以他这两年也没有交物业费。
业主与物业之间的信任危机
家住青华园的易先生从2016年开始不交物业费，也是从电梯问题开始。
易先生告诉记者，当时他乘坐电梯突然下滑，被关半个小时后才被救出来。那次电梯出事后，易先生和妻子就小区的卫生环境和安全问题等向物业提意见。包括下水道漏水处理的问题，以及小区监控坏后一直没有修复，半夜小区出口门禁安全问题等，都使业主强烈不满。因为诸多问题得不到解决，双方矛盾激化，易先生最后选择了不缴物业费。
然而今年7月底，易先生收到了通川区人民法院的传票，“物业公司告了我们15人不缴物业费”。最后，法院判易先生缴清2016年到2018年底的物业费和代收垃圾清运费3800余元。
记者从物业处了解到，法院判决后，被告的15人中已经有几户业主缴纳拖欠费用，但仍有10户未缴。目前易先生和其他不服判决的业主一起，已经向达州市中级人民法院提起上诉。
“物业费不是不交，是要交得值得。”易先生认为，业主和物业之间本来是服务与被服务的关系，双方平等，而业主缴费就是要获得等价的物业服务。但现在“1元钱一平方米的费用，只享受到3毛钱的服务”。
对此，该物业公司一位负责人陈经理介绍，污水处理的问题，是原来开发商设计的问题，上面多根下水道管子在底楼汇合到一根管道，导致下水道的主管道水流“跑不赢”。这是开发商的遗留问题，又有多个老板，问题一直被踢皮球，得不到解决。而由于大量物业费收不上来，物业无法正常运转，小区环境更差，业主更加不满意，长此以往成了恶性循环。
青华园这场官司的输赢，并没有成为是否应该缴纳物业费的“风向标”。
华南花园的物业公司工作人员表示，他们也可以通过起诉来维护物业的合法权益，但是物业公司不愿意这样做。“物业费收缴不是一年两年的事，而是多年长期的工作，双方关系闹僵，以后物业费用可能更不好收。”
该小区业主张先生也认为，缴纳物业费理所当然，但是如果交了之后家中的问题还是得不到解决，下次就不会再交了。
如今，华南花园主要通过粉刷广告墙、及时处理业主家里紧急事务、打扫小区卫生等逐渐化解小区物业与业主之间的矛盾，“我们该做的都做了，虽然还有业主欠钱，但比前两年人数少多了”。
记者了解到，《达州市住房和城乡建设局关于限期缴纳物业服务费的通知》公布之后，主要对部分身为公职人员的业主起到了震慑作用。
青华园的物业人员称，文件发出后他们贴在小区内，之后每天都有5到6户前来缴纳物业费，“说是‘单位’的工作人员”。
但并不是所有的业主都买账。“不管是不是公职人员，只要是业主，自己的房子出问题了，都担心是否会处理好。”一位业主认为，本来只是业主和物业之间的民事问题，政府部门发文件，涉嫌用行政权力干涉民权，确实不妥。
达州市物业管理协会理事单位的何先生认为，业主和物业之间应该相互信任，如果不讲诚信、缺乏信任，更谈不上服务满意了。“这个中间环节，是由诚信机制来调节，以及怎样运行和监管。”
律师看法
发文催缴物业费有待商榷
最好走法律途径解决
北京君泽君律师（成都）事务所律师陈小虎表示，物业公司与业主之间属于物业服务合同关系，为了维护自己权益，物业公司可以向欠费的业主发催收函，当然也可以向法院提起诉讼，业主不缴物业费是否合法，是否符合合同的约定需要法院对具体事情进行审理，以法院的裁决为准。
针对业主和物业之间的矛盾，有一部分是开发商的遗留问题，比如房屋质量问题，物业管理公司可以帮助协调。开发商如不处理，业主可以起诉开发商，而业主不应以此理由来不缴物业费，还是建议寻求正当的解决途径。
他认为，物业和业主的纠纷属于民事纠纷，如果法院判决业主缴纳物业费而业主不履行判决的则有可能列入失信人员名单，同时也会影响业主的征信。但是，达州市住建部门发文“催缴”物业费，涉嫌用行政权利干涉民事纠纷，公权干涉私权，住建部门通过发函到业主的单位进行催缴没有法律依据。
四川卓安律师事务所律师蒋健表示，业主和物业之间就合同发生了争议，正规的解决方法，一是通过双方协商解决，不行再通过业主委员会进行调解，实在解决不了，再由法院来裁判。
蒋健认为，在关系社会民生和社会影响的事件中，政府有权介入，但通过行政部门发文，则值得讨论和商榷，但政府部门的初衷应该是好的。（成都商报－红星新闻记者 张杨）
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